戴德梁行:2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望

2020-02-14 07:43:43 围观 : 92次 来源 : www.sz95559.com 作者 : 深圳人

戴德梁行发布2019年深圳房地产市场总结及展望, 以戴家视角对深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读,并对未来年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

经历三年盘整蛰伏后,2019年深圳住宅交易活跃度提升

自2016年开启的本轮楼市调控已然走过第四个年头,在2019年“稳地价、稳房价、稳预期”调控原则下,市场整体稳定的成果于下半年得以呈现,但城市间的分化走向也在所难免。根据戴德梁行统计,24个重点城市一手商品住宅成交量占全国总成交量的比例近两年已呈现上行走势,2019年前11月攀升至17.6%,伴随市场热点向重点城市回流,房企布局向一二线城市回撤的趋势也愈发明显,预计下年重点城市成交量占比还将进一步上升。

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士指出,处于全国楼市维稳大背景之中的深圳,2019年前11个月,住宅新房批准预售面积371.65万平方米,同比上升18.62%;销售面积322.83万平方米,同比上升25.21%;同时,二手住宅销售面积则同比上升11.29%达554.31万平方米。前11个月的新房及二手住宅成交量均已超过2018年全年。成交活跃度的提升与深圳城市竞争力的持续提升及全年涉及深圳的区域发展规划利好频现不无关系。此外,深圳楼市经历三年盘整蛰伏后,压抑的需求伺机释放也是带来2019年虽有波荡起伏但整体活跃度显著提升的市场走势的关键因素。尤其11月份大幅提升的豪宅线实实在在降低了大部分二手房交易税费成本,从而刺激需求积极入市。趁市场热度提升的东风,开发商积极推货令年末新房供应大增,11月住宅批准预售面积环比上升213%,而成交量在市场氛围等因素带动下同样走高。

市场的活跃往往刺激价格的上调,然而前11个月一手住宅成交均价仍然保持了较为平稳的走势,自2016年至今均价走向几乎呈现直线型,这离不开预售和备案指导的影响。而此时对二手房价格的监测则更能够反映市场价格的波动,根据戴德梁行统计,四季度深圳中高端住宅售价指数环比上升2.16%,延续了第三季度以来的上升走势,下半年增长3.66%,全年累计增幅达到6.07%。中高端二手住宅交易受年末豪宅线调整影响尤为显著,税费成本的明显降低刺激买家积极入市,同时也推高成交价格。

住宅市场展望:交易活跃度有望进一步提升,调控之下价格或稳中见升

戴德梁行华南区常务副总经理江冰河认为,避免楼市反弹引发系统性风险以及以平稳运行的态势压舱国民经济是当前中国房地产市场调控的两大前提。正因如此,保持房地产市场稳定依旧是2020年楼市调控的大方向——无论是年末的中央经济工作会议还是住建部工作会议均再三重申了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。稳定意味着在不能出现大涨的同时也不宜大跌。针对不同城市间的分化表现,因城施策的落实将令热点城市的调控收紧与下行城市的政策松绑并行,以确保总体稳定目标的实现。

张晓端女士认为,过去两年,货币化安置下的棚改去库存加上各大房企大举进驻为三四线楼市带来一片繁荣。但由于前期透支大量新增需求,三四线楼市成交总量已然开始收缩,前阶段经历快速上涨的价格也将面临压力。而一二线重点城市依托产业基础及人口聚集仍将有望保持相对平稳的态势。

在深圳市场,2019年中长期规划利好不断,而年末楼市政策的局部调整更是引发了市场的关注并刺激了成交的增长,需求触机便发侧面透视出深圳市场潜在的旺盛需求。另一方面,政策微调虽然也刺激了不同区域价格浮动和分化,但保持总体稳定仍是坚不可破的原则,如近期的小区业主控盘行为迅速招致严厉的行政打击。据此预测2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势,保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测,避免出现楼市反弹的预期。在此环境下,经历3年的盘整期后,2020年住房交易的活跃度将有所提升,成交量有望增长;而在持续的调控和价格指导下新房价格将保持总体稳定并进一步制约二手市场的上探空间;在核心区域及规划利好的新兴板块,优质物业价格的局部上升将是大概率事件。

多样化的物业载体分流甲级写字楼需求,重压之下租金仍有调整空间

受国内外宏观环境变化的影响,写字楼需求疲软并非深圳独有。2019年,4座一线城市甲级写字楼市场租金普降,反映全年甲级写字楼新增需求的吸纳量指标在深圳、上海、广州均出现7成左右的降幅。就深圳市场而言,全市甲级写字楼新增供应53.56万平方米,较上年减少23.5%。然而新项目的入市并未有效刺激吸纳量的增长,全年累计吸纳量仅10.17万平方米,不及上年的1/4;而空置率则在新供应以及需求疲软的影响下同比上涨6.33个百分点至22.04%。为应对市场需求的萎靡,业主不断调整租金及租赁策略,写字楼租金持续回落, 2019年末全市甲级写字楼租金连续四个季度环比回落至每月每平方米242.53元,同比降低12.3%。

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